Jak zbudować Camper Park?

Caravaning w Polsce przeżywa prawdziwy boom, a camping czy miejsce przyjazne kamperom może okazać się dochodowym biznesem. W wielu miejscach braki w infrastrukturze są ogromne, a liczna rzesza sympatyków tej formy rekreacji jest gotowa zapłacić za niezbędne udogodnienia. Czy inwestycja w Camper Park lub camping się opłaca i czy to pomysł łatwy w realizacji? O czym należy pamiętać? Na jakie wyzwania należy być przygotowanym? Trudno oczywiście przedstawić gotową receptę i uznać sukces każdej miejscówki za powtarzalny. Warto jednak zapoznać się z poradnikiem, współtworzonym razem z ekspertem, który pomoże nam w naświetleniu tematu.

Wywiad z założycielem firmy CAMPER SYSTEM 

Jak oceniasz rozwój caravaningu i infrastruktury w naszym kraju?

Liczba planowanych inwestycji jest pokaźna, część z nich obok przyczep i kamperów także uwzględnia namioty. Coraz większa jest też świadomość w tym zakresie w gminach i samorządach. W ramach zewnętrznych środków pozyskiwanych przez sektor publiczny buduje się parkingi czy modernizuje OSiRy, a przy okazji planuje się stacje obsługi kamperów, miejsca dla nich, a nawet całe kamperowiska. W tej chwili sam dysponuję wiedzą o 5-6 takich inwestycjach, które mają ważne pozwolenia na budowę. Wzorcową tego typu realizacją jest dla mnie Świnoujście.

Na terenie miasta na większości parkingów obowiązuje zakaz postoju dla kamperów – zamiast tego skorzystać można z campingu oraz mariny posiadającej duży teren przeznaczony dla kamperów (2-3 ha terenów zielonych w sąsiedztwie portu). Postój bez przyłączy kosztuje tu 40 zł za dobę, dodatkowo do dyspozycji jest ogólnodostępny punkt serwisowy dostępny o każdej porze dnia i nocy. Zrzutu szarej wody i ścieków dokonamy bezpłatnie, a za napełnienie świeżej wody czy przyłącze elektryczne zapłacimy w bosmanacie. Co ważne – stacja napełniania świeżej wody czynna jest przez cały rok.

Tak powinno to wyglądać w całym kraju – wystarczy fajne miejsce i podstawowa infrastruktura przyjazna podróżnikom.

Czym zajmuje się Wasza firma i w jaki sposób pomagacie inwestorom?

Jesteśmy producentem wyposażenia campingów i marin. Produkty i rozwiązania są od podstaw opracowane przez nas i wytwarzane w Szczecinie. Posiadamy sieć serwisantów rozsianych po całej Polsce. Zasadniczo jesteśmy w stanie przeprowadzić inwestora przez cały proces – od pomysłu, poprzez projekt aż do uzyskania pozwolenia na budowę oraz oczywiście samą realizację. Współpracujemy z biurem architektonicznym dysponującym olbrzymim doświadczeniem w projektowaniu tego typu przestrzeni. Mamy zaprzyjaźnione, doświadczone firmy budowlane, które mogą zaofertować wykonanie całego przedsięwzięcia w formule „pod klucz”. Należy przy tym zauważyć, że samo doradztwo jest niezwykle istotnym aspektem. Pomagamy bowiem przeanalizować potencjał konkretnej działki uwzględniając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy.

Musimy pamiętać, jak ważne jest uzbrojenie terenu, a zwłaszcza przyłącza kanalizacyjnego. Budowanie infrastruktury w oparciu o szczelne zbiorniki jest niesamowitym utrudnieniem w przypadku kamperów. Kanalizacja jest czynnikiem nieodzownym, ponieważ płynów i nieczystości jest dużo. Z toaletą z reguły nie ma problemu, bo mówimy o zaledwie kilkunastu litrach nieczystości, jednak problem zaczyna się przy szarej wodzie, której ilość przeważnie jest już pokaźna. Dodatkowo płyta zlewna (standardowo o wymiarach 5x5 m) ma to do siebie, że „łapie” duże ilości deszczówki, co w przypadku zbiorników bezodpływowych bez wątpienia przyczyni się do szybszego napełnienia i wygeneruje dodatkowe koszty.

W ramach przygotowywanej przez nas koncepcji planujemy ilość miejsc na danej działce, określamy zgrubny koszt i zakres prac. To w tym momencie z reguły inwestor jest w stanie odpowiedzieć sobie na pytanie, czy w to wchodzi, czy zarzuca pomysł. Policzenie liczby miejsc postojowych i ich prognozowanego obłożenia na tym etapie dodatkowo daje obraz potencjalnego zysku z tego biznesu. Kolejnym krokiem jest oczywiście papierologia, czyli cała ścieżka jaką przejść trzeba w związku ze zgodami, uzgodnieniami środowiskowymi, projektem i opiniami wymaganymi w odrębnych przepisach lub prawie miejscowym. Praca architekta kończy się na etapie wydania prawomocnego pozwolenia na budowę. 

Czy warto inwestować prywatne środki i rozpocząć biznes w tej branży?

Jeżeli dysponujemy wolnym milionem złotych – to oczywiście tak. Jeśli natomiast nie mamy działki pod inwestycję, a nasz budżet to 300-400 tysięcy, które mają posłużyć do rozwinięcia potencjalnie dochodowego biznesu, to trzeba się dobrze zastanowić. Sama działka w zależności od lokalizacji może w uśrednieniu kosztować 300 tysięcy – należy przy tym zaznaczyć, że w skali kraju rozpiętości w tym zakresie są ogromne. Dodatkowo czekają nas koszty związane z projektem i pozwoleniami, ewentualnym ogrodzeniem i zagospodarowaniem terenu. Są duże firmy dysponujące wolnymi środkami na takie dodatkowe inwestycje. Inwestorzy o szczuplejszym portfelu upatrujący w tym biznesie złoty środek raczej powinni poszukać innej formy inwestycji. Na pewno dla podmiotów prowadzących już działalność turystyczną rozbudowanie infrastruktury z myślą o kamperach jest doskonałym pomysłem. 

Z jakich zewnętrznych źródeł finansowania mogą skorzystać inwestorzy prywatni / publiczni?

Od tego roku rusza nowa perspektywa RPO (Regionalne Programy Operacyjne). Od wielu urzędów marszałkowskich i organizacji turystycznych uzyskałem potwierdzenie, że programy związane z caravaningiem i turystyką mobilną na pewno się  pojawią. Tematyka została dostrzeżona na szczeblu unijnym i jesteśmy dobrej myśli. W samych województwach ponadto wsparcie oferować mogą LGD (Lokalne Grupy Działania), które prowadzą nabory wniosków obejmujących swym zakresem tego typu inwestycje, jeśli nie w całości to chociaż w części.

W zakresie finansowania dla wielu zainteresowanych podmiotów ciekawy może okazać się leasing. Nasze urządzenia są bowiem demontowalne i nie są związane stale z gruntem. W ostatnich dniach skontaktował się ze mną także polski think tank zainteresowany współpracą polegającą na abonamentowej formie użyczenia naszych urządzeń. W takim przypadku klient kupować będzie usługę polegającą na montażu, dzierżawie i obsłudze serwisowej tej infrastruktury. Taka forma wynajmu może być zakończona wykupem urządzeń i dalszej współpracy serwisowej lub wymianą urządzeń na nowe. Wydaje się to być idealną formą współpracy na przykład z gminami, które nie muszą prowadzić skomplikowanych postępowań przetargowych i kupować środków trwałych, a mogą jedynie zamówić usługę/obsługę na określony czas z ich montażem włącznie.   

Jaki jest orientacyjny czas i koszt stworzenia miejsca przyjaznego kamperom?

W zakresie czasu znów musimy podkreślić, że istotnym czynnikiem jest papierologia. Średnio zakładamy okres 6 miesięcy na uzyskanie wszystkich pozwoleń. Zdarzają się jednak inwestycje jak ta realizowana na terenie Tatrzańskiego Parku Narodowego, gdzie same uzgodnienia z RDOŚ i WIOŚ trwają 9 i więcej miesięcy. Jeśli ktoś zimą podejmuje decyzję i planuje otwarcie campingu na wiosnę, to musi być bardzo zdeterminowany i mieć załatwione formalności albo… przejąć gotowy, działający obiekt.

Czas realizacji starannie zaplanowanej inwestycji w sprzyjających okolicznościach to okres około roku. W zakresie kosztów oczywiście wszystko zależy od założeń i funkcjonalności obiektu. Aby móc lepiej zobrazować orientacyjny koszt postanowiliśmy opracować wzorcową koncepcję zakładającą rozmieszczenie w obrębie takiego kamperowiska 15 miejsc dla kamperów, a także kontenera biurowego i sanitarnego. Z kalkulacji wyszła nam kwota 300 tysięcy złotych bez zakupu gruntu. 

Jaka forma prawna jest najkorzystniejsza z punktu widzenia prowadzenia tego typu działalności?

Ustawa o usługach hotelarskich określa wymogi dla poszczególnych kategorii obiektów. Campingi należą do tej samej grupy obiektów, co hotele. Pod pojęciem campingów z kolei mieści się kilka rodzajów obiektów z których podstawowym jest pole biwakowe stanowiące jednocześnie obiekt o najmniejszych wymaganiach (jak ogrodzenie, jedna toaleta czy brama wjazdowa).

Campingi mogą mieć różny standard – wymogi w zakresie klasyfikacji do poszczególnych kategorii określają zapisy ustawy. Obok campingu chcąc oferować usługi dla mobilnych podróżnych mamy jeszcze jeden scenariusz – oparcie modelu biznesowego na idei parkingu. Istotne są tu przepisy prawa miejscowego, wielkość działki i jej sąsiedztwo. Czasem możliwe będzie otwarcie campingu/pola biwakowego, ale nie parkingu i na odwrót. Niezwykle ważna jest tu rola architekta, który w oparciu o przepisy zaplanuje obiekt. Należy zdawać sobie sprawę, że np. pole biwakowe możemy zabudować do granicy działki (parcele postojowe mogą niemal dotykać ogrodzenia).

W przypadku parkingu im większy będzie to obiekt, tym większa musi być wolna „opaska” wokół niego. Utwardzenie dużego terenu niesie ponadto za sobą konieczność wykonania odwodnienia i separatorów do wody deszczowej. Należy tu wnikliwie przeanalizować każdą możliwą opcję i wziąć pod uwagę szereg czynników.